Immobilien- und Immobilienverwaltungsbuchhaltung

Die Immobilienbuchhaltung umfasst zwei unterschiedliche Disziplinen: die Buchhaltung für Immobilieninvestitionen und -eigentum (Verfolgung von Vermögenswerten, Abschreibungen, Hypothekenkosten und Veräußerungsgewinnen) und die Buchhaltung für die Immobilienverwaltung (Verfolgung von Mieteinnahmen, Betriebskosten, Mietereinlagen, CAM-Abstimmungen und Ausschüttungen an Eigentümer). Viele Buchhaltungsfachleute beherrschen das eine, ohne das andere vollständig zu verstehen, was zu Lücken in der Finanzberichterstattung für Immobilieneigentümer und -verwalter gleichermaßen führt.

Die Gefahr von Fehlern in der Immobilienbuchhaltung ist hoch. Falsche Abschreibungsberechnungen beeinträchtigen die Steuerschuld über Jahrzehnte. Falsch behandelte 1031-Austauschdatensätze können dazu führen, dass eine Transaktion von der Aufschubbehandlung ausgeschlossen wird. Eine schlechte CAM-Versöhnung führt zu Streitigkeiten mit Mietern und rechtlichen Risiken. Und die Vermischung von Mieterkautionen mit Betriebsmitteln stellt in nahezu allen Rechtsordnungen einen Verstoß gegen die Vorschriften dar.

Wichtige Erkenntnisse

Immobilienunternehmen verwenden in der Regel entweder Bargeld oder periodengerechte Zahlungen – wählen Sie diese basierend auf den Anforderungen des Kreditgebers und der Komplexität des Unternehmens

Abschreibung: Wohnimmobilien über 27,5 Jahre, Gewerbeimmobilien über 39 Jahre (linear); Grundstücke werden nie abgeschrieben

Kostentrennungsstudien beschleunigen die Abschreibung durch die Neuklassifizierung von Gebäudekomponenten in Immobilien mit einer Laufzeit von 5, 7 und 15 Jahren

ASC 842 (gültig für alle Unternehmen) verlangt, dass Operating-Leasingverhältnisse in der Bilanz als Nutzungsrechte und Leasingverbindlichkeiten erfasst werden

CAM-Abgleich: Berechnen Sie die tatsächlichen Wartungskosten für Gemeinschaftsbereiche im Vergleich zu den geschätzten CAM-Gebühren, die von den Mietern erhoben werden, und begleichen Sie die Differenz jährlich

In den meisten Gerichtsbarkeiten müssen Sicherheitseinlagen auf separaten Konten (nicht vermischt mit Betriebsmitteln) geführt werden

1031-ähnliche Börse verschiebt Kapitalgewinne, erfordert aber eine strikte Einhaltung des Zeitplans (45-Tage-Identifizierung, 180-Tage-Abschluss)

Nettobetriebseinkommen (NOI) = Umsatz − Betriebsausgaben (ohne Hypothekenzahlungen, Abschreibungen und Kapitalausgaben)

Kontenplan für Immobilien und Grundstücksverwaltung

Für die Immobilienbuchhaltung ist ein Kontenplan auf Objektebene erforderlich, der sowohl Finanzberichte auf Objektebene (für Eigentümer und Kreditgeber) als auch eine Konsolidierung auf Portfolioebene ermöglicht.

Umsatzkonten:

4000 - Base Rent Revenue
4010 - CAM Reimbursement Revenue (estimated billings)
4020 - Real Estate Tax Reimbursement Revenue
4030 - Insurance Reimbursement Revenue
4040 - Utility Reimbursement Revenue
4050 - Percentage Rent Revenue (retail tenants)
4060 - Late Fee Income
4070 - Parking Revenue
4080 - Antenna / Telecom Licence Revenue
4090 - Application and Administrative Fees
4100 - Laundry Revenue (residential)
4110 - Pet Fees (residential)
4120 - Storage Revenue

Betriebskosten:

5000 - Repairs and Maintenance
5100 - Cleaning and Janitorial
5200 - Landscaping and Snow Removal
5300 - Utilities - Common Areas
5400 - Utilities - Vacant Units
5500 - Property Management Fee
5600 - Real Estate Taxes
5700 - Property Insurance
5800 - Security
5900 - Elevator Maintenance
6000 - HVAC Maintenance
6100 - Pest Control
6200 - Signage
6300 - Supplies
6400 - Fire / Life Safety Systems

Kapital und nicht betrieblich:

7000 - Mortgage Interest Expense
7100 - Loan Fees Amortisation
7200 - Depreciation - Building
7300 - Depreciation - Improvements
7400 - Depreciation - Equipment
7500 - Capital Expenditures (balance sheet, not P&L)

Immobilienabschreibung: Regeln und Strategie

Die Abschreibung ist einer der wertvollsten Steuervorteile, die Immobilieninvestoren zur Verfügung stehen. Das Verständnis der Regeln – und der Möglichkeiten, sie zu beschleunigen – ist für die Maximierung der Nachsteuerrenditen von entscheidender Bedeutung.

Grundlagen der linearen Abschreibung:

Wohnimmobilien: Abschreibung über 27,5 Jahre nach der linearen Methode (es gilt die Konvention zur Monatsmitte – eine Immobilie, die Mitte des Monats in Betrieb genommen wird, erhält im ersten Monat eine Abschreibung von einem halben Monat)
Gewerbeimmobilien: Abschreibung über 39 Jahre
Grundstück: Nie abgeschrieben – der Kaufpreis muss auf der Grundlage von geschätzten Wertverhältnissen oder einer Schätzung zwischen Grundstück und Gebäude aufgeteilt werden

Beispiel Kaufpreisaufteilung:

Sie kaufen einen kleinen Apartmentkomplex für 1.500.000 US-Dollar. Der Gutachter bewertet das Grundstück mit 300.000 US-Dollar und das Gebäude mit 1.200.000 US-Dollar. Reservieren Sie 300.000 US-Dollar für Grundstücke (keine Abschreibung) und 1.200.000 US-Dollar für Gebäude (Abschreibung über 27,5 Jahre).

Jährliche Abschreibung: 1.200.000 $ ÷ 27,5 = 43.636 $ pro Jahr

Komponentenabschreibung (Verbesserungen):

Kapitalverbesserungen werden entsprechend ihrer Nutzungsdauer abgeschrieben:

Neues HVAC-System: 15 Jahre (IRS Rev. Proc. Guidance)
Neues Dach: 39 Jahre (Bauteil)
Neuer Teppich: 5 Jahre (persönliches Eigentum)
Neugeräte: 5 Jahre
Grundstücksverbesserungen (Parkplatz, Landschaftsgestaltung): 15 Jahre

Studien zur Kostentrennung:

Eine Kostentrennungsstudie klassifiziert Teile des Kaufpreises oder der Verbesserungskosten eines Gebäudes von 39-jährigen (gewerblichen) oder 27,5-jährigen (Wohn-)Immobilien in kürzere Nutzungskategorien – typischerweise 5-jährige, 7-jährige und 15-jährige Immobilien. Dadurch werden die Abschreibungsbeträge deutlich vorgezogen.

Typische Kostentrennungsergebnisse für eine Gewerbeimmobilie: 20–30 % der Baukosten werden in kurzlebige Vermögenswerte umgegliedert. Bei einem Gebäude im Wert von 5.000.000 US-Dollar könnte sich dadurch die Abschreibung um 1.000.000 bis 1.500.000 US-Dollar von der 39-jährigen auf die 5- oder 15-jährige Abschreibung verschieben, was die Abzüge im ersten Jahr drastisch erhöht.

Kostentrennungsstudien kosten für die meisten Gewerbeimmobilien 5.000 bis 20.000 US-Dollar und bieten im ersten Jahr in der Regel einen Steuervorteil von 50.000 bis 200.000 US-Dollar und mehr. Der ROI ist in der Regel bei jedem Gewerbeimmobilienerwerb oder jeder größeren Renovierung überzeugend.

Bonusabschreibung:

Gemäß dem Tax Cuts and Jobs Act wurde die Bonusabschreibung schrittweise von 100 % (2022) auf 80 % (2023), 60 % (2024), 40 % (2025) und 20 % (2026) gesenkt. Die Bonusabschreibung gilt für neu erworbenes persönliches Eigentum und Grundstücksverbesserungen – Komponenten, die in einer Kostentrennungsstudie als kurzlebiger identifiziert werden. Der Bonussatz von 20 % im Jahr 2026 bietet immer noch eine sinnvolle Beschleunigung für kostensegregierte Komponenten.

CAM-Versöhnung: Die jährliche Vermieter-Mieter-Übung

Beim Abgleich der Common Area Maintenance (CAM) werden die tatsächlichen CAM-Ausgaben im Laufe des Jahres mit den geschätzten CAM-Gebühren verglichen, die den Mietern das ganze Jahr über monatlich in Rechnung gestellt werden, und die Differenz ausgeglichen.

So funktioniert die CAM-Abrechnung:

Bei den meisten gewerblichen Mietverträgen zahlen die Mieter zusätzlich zur Grundmiete ihren anteiligen Anteil an den Gemeinschaftskosten (Gartengestaltung, Parkplatzpflege, Gebäude, HVAC-Gebäude, Sicherheitsgebühren, Verwaltungsgebühren usw.). Im Laufe des Jahres zahlen Mieter geschätzte monatliche CAM-Gebühren. Nach Jahresende berechnen Sie die tatsächlichen Ausgaben und vergleichen sie mit den Schätzungen – Mieter schulden entweder zusätzliche CAM oder erhalten eine Gutschrift.

CAM-Abgleichsberechnung:

Step 1: Determine total actual CAM expenses for the year
Step 2: Apply any CAM caps or exclusions per each lease
Step 3: Divide by gross leasable area (GLA) to get cost per square foot
Step 4: Multiply each tenant's share (square footage) to get their share of actual costs
Step 5: Compare to what each tenant actually paid (estimated billings)
Step 6: Bill for additional (or credit) the difference

Leasingspezifische CAM-Bestimmungen zur Nachverfolgung:

CAM-Obergrenze: Viele Mieter verhandeln jährliche CAM-Erhöhungsobergrenzen (3–5 % pro Jahr). Verfolgen Sie die Obergrenze jedes Mieters separat – eine Obergrenze von 5 % auf der Basis von 2019 führt zu einer anderen Obergrenze als eine Obergrenze von 5 % auf der Basis von 2022.
Kontrollierbare vs. nicht kontrollierbare Ausgaben: Viele Mietverträge begrenzen nur „kontrollierbare“ Ausgaben (Verwaltungsgebühren, Versicherung, Wartung), während nicht kontrollierbare Kosten (Immobiliensteuern, Versorgungsleistungen) ohne Obergrenze weitergegeben werden können.
Ausschlüsse: Zu den üblichen CAM-Ausschlüssen gehören Investitionsausgaben, Abschreibungen, Verwaltungsgebühren über einem bestimmten Prozentsatz, Leasingprovisionen und Kosten, die den Flächen anderer Mieter zuzuordnen sind.

Häufige CAM-Versöhnungsstreitigkeiten:

Mieter streiten routinemäßig über CAM-Versöhnungen. Zu den häufigsten Streitpunkten gehören: Verwaltungsgebühren (einige Mietverträge schließen diese aus, andere begrenzen sie auf 3–5 % des Bruttoumsatzes), Investitionsausgaben, die zu Unrecht in den Betriebskosten enthalten sind, und die Zuweisungsmethode. Bewahren Sie eine detaillierte Sicherungsdokumentation für jede CAM-Ausgabe auf – Rechnungen, Lieferantenverträge und Zuweisungsberechnungen –, um Ihre Abstimmung zu schützen.

Kautionsabrechnung und rechtliche Anforderungen

Die Kautionsabrechnung gehört zu den am stärksten gesetzlich geregelten Aspekten der Immobilienverwaltung. Nahezu jeder US-Bundesstaat (und die meisten Gerichtsbarkeiten international) verlangen von Vermietern Folgendes:

Halten Sie Sicherheitseinlagen auf separaten, speziellen Bankkonten (nicht vermischt mit Betriebsmitteln).
Teilen Sie den Mietern schriftlich mit, wo die Kaution hinterlegt wird
Zahlen Sie Zinsen auf Einlagen (in einigen Bundesstaaten erforderlich: CA, CT, IL, MA, MD, NJ, NY und andere)
Erstatten Sie die Anzahlung innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Beendigung des Mietverhältnisses (in der Regel 14–30 Tage) mit einer detaillierten Abrechnung etwaiger Abzüge

Abrechnung von Sicherheitsleistungen:

Bei Eingang einer Kaution:

Soll-Sicherheitseinzahlungskonto (separates Konto)
Verbindlichkeit der Kreditsicherheit

Wenn am Ende des Mietverhältnisses eine Kaution zurückgezahlt wird (keine Abzüge):

Haftung für die Kaution der Lastschrift
Bankkonto für Kreditsicherheit

Bei Abzügen:

Debit-Sicherheitskautionsverbindlichkeit (vollständige Anzahlung)
Bankkonto für Kreditsicherheit (Betrag wird an den Mieter zurückgegeben)
Kreditreparatur-/Wartungseinnahmen oder Gegenausgaben (Abzugsbetrag)

Zur verzinslichen Einlage gehört:

In Staaten, in denen Zinsen erforderlich sind, berechnen Sie die Zinsen und zahlen Sie sie entweder jährlich an den Mieter aus oder wenden Sie sie auf sein Kautionsguthaben an. Gängige Zinssätze: Massachusetts (5 % pro Jahr oder tatsächlicher Bankzinssatz), New Jersey (variiert je nach Sparkontenzinssatz), Illinois (lokaler Zinssatz). Führen Sie einen separaten Nachverfolgungsplan für die Zinsabgrenzung nach Mieter durch.

ASC 842 Leasingbuchhaltung für Immobilien

ASC 842 (gültig für alle Unternehmen ab Geschäftsjahren, die nach dem 15. Dezember 2022 beginnen) hat die Art und Weise, wie Leasingverhältnisse in der Bilanz erfasst werden, grundlegend geändert. Bei Immobilienunternehmen betrifft dies sowohl Mietverträge, die Sie als Mieter abschließen (Büroflächen, Ausstattung), als auch die Mietverträge, die Ihre Mieter mit Ihnen abschließen (Sie sind der Vermieter).

Als Mieter (Sie mieten Flächen für Büros, Ausstattung):

Operating-Leasingverhältnisse müssen nun in der Bilanz wie folgt erfasst werden:

Nutzungsrecht (ROU)-Vermögenswert
Leasinghaftung

Der ROU-Vermögenswert stellt Ihr Recht dar, den gemieteten Raum zu nutzen; Die Leasingverbindlichkeit stellt den Barwert der verbleibenden Leasingzahlungen dar. Beides amortisiert sich über die Laufzeit des Leasingverhältnisses. Die Behandlung in der Gewinn- und Verlustrechnung bleibt unverändert – die Aufwendungen für Operating-Leasing werden weiterhin linear erfasst.

Für einen dreijährigen Büromietvertrag mit monatlichen Zahlungen von 5.000 US-Dollar (insgesamt 180.000 US-Dollar):

Anfänglicher ROU-Vermögenswert und Leasingverbindlichkeit: ca. 170.000–175.000 US-Dollar (Barwert der Zahlungen unter Verwendung des Grenzfremdkapitalzinssatzes)
Monatlich: Debit-Leasingaufwand 5.000 $, Debit-Leasingverbindlichkeit (Hauptanteil), Credit-ROU-Vermögenswert (Amortisation), Credit-Leasingverbindlichkeitszahlung

Als Vermieter (Ihre Mieter vermieten bei Ihnen):

Für Leasinggeber setzt ASC 842 weitgehend die vorherige Bilanzierung fort (die Leasinggeberregeln von ASC 840 bleiben im Wesentlichen unverändert). Operating-Leasingverhältnisse: Mieteinnahmen werden linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst. Finanzierungsleasing (selten bei Immobilien – typischerweise Nettoleasing, bei dem der Leasingnehmer im Wesentlichen alle Risiken trägt): Der Vermögenswert wird ausgebucht und eine Leasingforderung erfasst.

Lineare Mietanerkennung:

Auch wenn Ihr Mietvertrag Mietstaffelungen vorsieht (Jahr 1: 8.000 $/Monat, Jahr 2: 9.000 $/Monat, Jahr 3: 10.000 $/Monat), erfassen Sie die Mieteinnahmen linear über die Laufzeit des Mietvertrags:

Gesamtmieteinnahmen: (8.000 $ × 12) + (9.000 $ × 12) + (10.000 $ × 12) = 324.000 $ Monatlicher linearer Umsatz: 324.000 $ ÷ 36 Monate = 9.000 $/Monat

Erfassen Sie eine lineare Mietforderung (oder aufgeschobene Miete) für die Differenz zwischen den tatsächlichen Abrechnungen und dem linearen Umsatz.

1031 Gleichartiger Austausch

Eine 1031-Börse (IRC Abschnitt 1031) ermöglicht es einem Immobilieninvestor, die Kapitalertragssteuer auf den Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien aufzuschieben, indem er den Erlös innerhalb bestimmter Fristen in eine „ähnliche“ Ersatzimmobilie reinvestiert.

Kritische Zeitpläne:

45-tägiger Identifizierungszeitraum: Ab dem Abschlussdatum der verkauften Immobilie haben Sie 45 Kalendertage Zeit, um potenzielle Ersatzimmobilien schriftlich bei Ihrem qualifizierten Vermittler (QI) zu identifizieren. Wenn Sie diese Frist versäumen, schlägt der Umtausch fehl – der gesamte Kapitalgewinn ist im Jahr des Verkaufs steuerpflichtig.
180-tägiger Umtauschzeitraum: Ab dem Abschlussdatum der verkauften Immobilie haben Sie 180 Kalendertage Zeit, um den Kauf der Ersatzimmobilie abzuschließen. Die 180-Tage-Frist und die 45-Tage-Identifikationsfrist laufen parallel.

Der qualifizierte Vermittler:

Ein QI (auch Accommodator oder Tauschvermittler genannt) verwaltet den Tauscherlös zwischen Verkauf und Kauf. Sie können das Geld nicht direkt erhalten – andernfalls erfolgt der konstruktive Empfang und der Umtausch schlägt fehl. Das QI ist ein entscheidender Vermittler; Wählen Sie eines mit erheblicher finanzieller Unterstützung und Bindung.

Buchhaltung für einen 1031-Austausch:

Der wichtigste Rechnungslegungsgrundsatz: Die Ersatzimmobilie basiert auf der angepassten Steuerbasis der alten Immobilie, nicht auf deren Marktwert. Diese aufgeschobene Basis trägt den eingebetteten Gewinn vor.

Beispiel:

Alte Immobilie: FMV 800.000 $, angepasste Basis 300.000 $, Gewinn 500.000 $
Neue Immobilie: Für 800.000 $ erworben
Steuerbasis für neue Immobilien: 300.000 US-Dollar (ursprüngliche Basis wird übernommen)
Zukünftige Abschreibung: berechnet auf Basis von 300.000 US-Dollar, nicht 800.000 US-Dollar

Dies hat erhebliche laufende steuerliche Auswirkungen – die Abschreibungsabzüge für die neue Immobilie sind wesentlich geringer, als wenn Sie sie mit einer Aufstockung erworben hätten.

Teilweiser 1031-Austausch (Boot):

Wenn Sie im Tausch Bargeld oder ungleichartiges Eigentum (Stiefel) erhalten – weil der Ersatz billiger ist oder Sie etwas Bargeld nehmen – ist der Stiefel im Umfang des Gewinns steuerpflichtig. Erfassen Sie den erhaltenen Steuersatz als steuerpflichtig und berechnen Sie den auf den Steuersatz entfallenden Gewinn.

NOI und Investorenberichterstattung auf Objektebene

Immobilieninvestoren und Kreditgeber benötigen eine konsistente und genaue Finanzberichterstattung auf Immobilienebene. Das Nettobetriebsergebnis (NOI) ist die Standardkennzahl.

NOI-Berechnung:

NOI = Total Revenue (Rent + Reimbursements + Other)
    − Operating Expenses (Maintenance, Taxes, Insurance, Management, Utilities)
    (Excludes: mortgage payments, depreciation, capital expenditures, income taxes)

Kapitalisierungssatz und -wert:

Property Value = NOI ÷ Cap Rate

Eine Immobilie, die in einem Markt mit einer Kapitalisierungsrate von 6 % einen NOI von 120.000 US-Dollar generiert, hat einen impliziten Wert von 2.000.000 US-Dollar. Änderungen des NOI wirken sich direkt auf den Immobilienwert aus – 10.000 US-Dollar zusätzlicher NOI erhöhen den Wert um 166.667 US-Dollar bei einer Obergrenze von 6 %. Aus diesem Grund legen Anleger großen Wert auf Kostenmanagement und Belegung.

Monatliches Anleger-Reporting-Paket:

Bereiten Sie sich monatlich für jede Immobilie vor: Mietliste (alle Mieter, Mietbedingungen, Quadratmeterzahl, monatliche Miete), Gewinn- und Verlustrechnung, Belegungsübersicht, Zahlungsverzugsbericht, Wartungs- und Kapitalausgabenprotokoll sowie Vergleich der NOI der letzten 12 Monate.

Häufig gestellte Fragen

Sollten Immobilieninvestitionen mit Bargeld oder Periodenrechnung erfolgen?

Die meisten Immobilienunternehmen nutzen die periodengerechte Buchführung. Die Periodenabgrenzung ist erforderlich, wenn Sie GAAP-konforme Finanzberichte wünschen (die von den meisten Kreditgebern und erfahrenen Anlegern verlangt werden), und sie liefert ein genaueres Bild von Forderungen, Verbindlichkeiten und Erträgen. Kleine Vermieter mit einfachen reinen Mieteinnahmen verwenden aus Gründen der Vereinfachung und Steuerangleichung manchmal die Barzahlungsbasis. Für alle Unternehmen mit mehreren Mietern, CAM-Abstimmungen oder Anlegermeldepflichten wird jedoch dringend die periodengerechte Rechnungslegung empfohlen.

Wie verbuche ich Zuschüsse für Mieterverbesserungen?

Vom Vermieter für den Mieterausbau gezahlte Mieterverbesserungszulagen (TIA) sind Mietanreize. Gemäß ASC 842 verbucht der Vermieter die TIA als Abzug von den Leasingzahlungen, die zur Berechnung des ROU-Vermögenswerts verwendet werden, und reduziert die Erstbewertung der Leasingforderungen (bei Finanzierungsleasing) oder erfasst sie als Reduzierung der Leasingeinnahmen (bei Operating-Leasingverhältnissen linear über die Leasinglaufzeit abgeschrieben). Der Mieter verbucht die TIA als Reduzierung des ROU-Vermögens und amortisiert die Reduzierung über die Laufzeit des Mietvertrags.

Welche steuerlichen Auswirkungen hat die Umwandlung einer Mietimmobilie in eine persönliche Nutzung?

Wenn Sie eine Mietimmobilie in eine Privatnutzung umwandeln, entfällt die Wertminderung der Immobilie. Wenn Sie später verkaufen, ist die Berechnung des Gewinns komplex: der Verkaufspreis abzüglich der angepassten Basis (ursprüngliche Anschaffungskosten plus Verbesserungen, abzüglich kumulierter Abschreibungen). Die zuvor abgezogene Wertminderung wird mit einem Steuersatz von 25 % zurückerlangt (§ 1250 Rückerlangung). Wenn die Immobilie in zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf Ihr Hauptwohnsitz war, haben Sie möglicherweise Anspruch auf den Ausschluss von 250.000 bzw. 500.000 US-Dollar beim Hausverkauf, allerdings nur für Wertsteigerungen, die während der Zeiträume der persönlichen Nutzung erfolgten – Wertsteigerungen während der Mietzeit sind nicht ausgeschlossen.

Wie verfolge ich mehrere Immobilien in einem Buchhaltungssystem?

Verwenden Sie Abteilungs-, Klassen- oder Projektcodes, um jede Einnahmen- und Ausgabentransaktion einer bestimmten Immobilie zuzuordnen. In Odoo, QuickBooks und den meisten Buchhaltungsplattformen wird dies „Klassenverfolgung“ oder „Projekt-/Jobverfolgung“ genannt. Erstellen Sie Gewinn- und Verlustrechnungen auf Immobilienebene, indem Sie nach dem Immobiliencode filtern. Ihr Kontenplan bleibt einheitlich; Die Eigenschaftsdimension bietet die Drilldown-Funktion für die Berichterstattung auf Eigenschaftsebene, ohne dass für jede Eigenschaft separate Bücher geführt werden müssen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Reparatur und einer Kapitalverbesserung für steuerliche Zwecke?

Durch Reparaturen (sofort abzugsfähig) wird eine Immobilie wieder in ihren ursprünglichen Zustand versetzt, ohne neue Funktionen hinzuzufügen oder ihre Nutzungsdauer wesentlich zu verlängern. Kapitalverbesserungen (die über die Nutzungsdauer des Vermögenswerts abgeschrieben werden) fügen neue Funktionen hinzu, verlängern die Nutzungsdauer erheblich oder steigern den Wert der Immobilie. Die IRS-Vorschriften für materielle Immobilien sehen spezifische Tests vor: Verbesserung (wurde ein Mangel behoben?), Wiederherstellung (wurde die Immobilie in einen neuwertigen Zustand zurückgebaut?) und Anpassung (wurde die Immobilie an eine neue Nutzung angepasst?). Wenn ein Test bestanden wird, handelt es sich um eine Kapitalverbesserung. Der sichere Hafen für Reparaturen: Beträge unter 10.000 US-Dollar pro Gebäudesystem und Jahr (oder 2 % der unbereinigten Basis der Immobilie) können sofort abgezogen werden.

Wie werden Einkünfte aus Immobilienverwaltungsgebühren anders besteuert als Einkünfte aus Miete?

Einkünfte aus Immobilienverwaltungsgebühren, die eine Verwaltungsgesellschaft erwirtschaftet, sind gewöhnliche Geschäftseinkünfte und unterliegen der Selbständigkeitssteuer, wenn sie von einer Einzelperson oder einer Einzelgesellschafts-GmbH erzielt werden. Mieteinnahmen aus Immobilien, die Sie besitzen, sind im Allgemeinen passive Einkünfte (es sei denn, Sie qualifizieren sich gemäß IRC Abschnitt 469(c)(7) als Immobilienfachmann – mehr als 50 % Ihrer persönlichen Dienstleistungen entfallen auf den Immobilienhandel und Sie leisten mehr als 750 Stunden pro Jahr in Immobilienaktivitäten). Passive Verluste können nur passives Einkommen ausgleichen, während aktive/gewöhnliche Verluste aktives Einkommen ausgleichen können. Struktur und Inhalt sind für die steuerliche Behandlung von enormer Bedeutung.

Nächste Schritte

Die Buchhaltung im Immobilien- und Immobilienmanagement erfordert Fachwissen in den Bereichen Vermögensabschreibung, Leasingbuchhaltungsstandards, CAM-Abgleichsmechanismen, Einhaltung von Sicherheitsleistungen und steuerbegünstigte Transaktionsstrukturen wie 1031-Börsen. Die finanzielle Komplexität steigt mit jeder Immobilie, die Ihrem Portfolio hinzugefügt wird.

Das Buchhaltungsteam von ECOSIRE bietet Unterstützung bei der Buchhaltung im Immobilien- und Immobilienmanagement – von Einzelinvestoren bis hin zu Mehrfamilien-Portfoliobetreibern und Gewerbeimmobilienverwaltern. Wir kümmern uns um die Buchhaltung, die monatliche Eigentümerberichterstattung, die Vorbereitung des CAM-Abgleichs, die Vorbereitung des jährlichen Steuerpakets und die Unterstützung bei Akquisitionen und Veräußerungen.

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