Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yönetimi Muhasebesi

Gayrimenkul muhasebesi iki farklı disiplini kapsar: gayrimenkul yatırımı ve mülkiyeti muhasebesi (varlık değerlerinin, amortismanın, ipotek maliyetlerinin ve elden çıkarma kazançlarının takibi) ve mülk yönetimi muhasebesi (kira gelirinin, işletme giderlerinin, kiracı depozitolarının, CAM mutabakatlarının ve sahiplere dağıtımların takibi). Pek çok muhasebe profesyoneli, diğerini tam olarak anlamadan birinde ustalaşarak, hem mülk sahipleri hem de yöneticiler için finansal raporlamada boşluklar yaratır.

Gayrimenkul muhasebesi hatalarındaki riskler yüksektir. Yanlış amortisman hesaplamaları vergi yükümlülüğünü onlarca yıl etkiler. Yanlış yönetilen 1031 döviz kayıtları, bir işlemin erteleme işleminden diskalifiye edilmesine neden olabilir. CAM uzlaşmasının zayıf olması, kiracılarla anlaşmazlıklara ve yasal yaptırımlara neden olur. Kiracı depozitolarının işletme fonlarıyla karıştırılması neredeyse her yargı alanında mevzuat ihlalidir.

Önemli Çıkarımlar

Gayrimenkul kuruluşları genellikle nakit veya tahakkuk esasını kullanır; borç verenin gereksinimlerine ve kuruluşun karmaşıklığına göre seçim yapın

Amortisman: 27,5 yıldan fazla konut, 39 yıldan fazla ticari (doğrusal); arazi asla amortismana tabi tutulmaz

Maliyet ayrımı çalışmaları, bina bileşenlerini 5, 7 ve 15 yıllık mülklere göre yeniden sınıflandırarak amortismanı hızlandırır

ASC 842 (tüm işletmeler için geçerlidir), faaliyet kiralamalarının bilançoda kullanım hakkı varlıkları ve kiralama yükümlülükleri olarak kaydedilmesini gerektirir

CAM mutabakatı: fiili ortak alan bakım maliyetleri ile kiracılardan tahsil edilen tahmini CAM ücretlerini hesaplayın, farkı yıllık olarak kapatın

Çoğu yargı bölgesinde teminat mevduatları ayrı hesaplarda tutulmalıdır (işletme fonlarıyla karıştırılmadan)

1031 benzeri takas, sermaye kazançlarını erteler ancak sıkı bir zaman çizelgesi uyumu gerektirir (45 günlük tanımlama, 180 günlük kapanış)

Net Faaliyet Geliri (NOI) = Gelir − İşletme Giderleri (ipotek ödemeleri, amortisman ve sermaye harcamaları hariç)

Gayrimenkul ve Mülk Yönetimi Hesap Planı

Gayrimenkul muhasebesi, hem mülk düzeyinde finansal raporlamaya (sahipler ve borç verenler için) hem de portföy düzeyinde konsolidasyona olanak tanıyan mülk düzeyinde bir hesap planı gerektirir.

Gelir hesapları:

4000 - Base Rent Revenue
4010 - CAM Reimbursement Revenue (estimated billings)
4020 - Real Estate Tax Reimbursement Revenue
4030 - Insurance Reimbursement Revenue
4040 - Utility Reimbursement Revenue
4050 - Percentage Rent Revenue (retail tenants)
4060 - Late Fee Income
4070 - Parking Revenue
4080 - Antenna / Telecom Licence Revenue
4090 - Application and Administrative Fees
4100 - Laundry Revenue (residential)
4110 - Pet Fees (residential)
4120 - Storage Revenue

İşletme Giderleri:

5000 - Repairs and Maintenance
5100 - Cleaning and Janitorial
5200 - Landscaping and Snow Removal
5300 - Utilities - Common Areas
5400 - Utilities - Vacant Units
5500 - Property Management Fee
5600 - Real Estate Taxes
5700 - Property Insurance
5800 - Security
5900 - Elevator Maintenance
6000 - HVAC Maintenance
6100 - Pest Control
6200 - Signage
6300 - Supplies
6400 - Fire / Life Safety Systems

Sermaye ve Faaliyet Dışı:

7000 - Mortgage Interest Expense
7100 - Loan Fees Amortisation
7200 - Depreciation - Building
7300 - Depreciation - Improvements
7400 - Depreciation - Equipment
7500 - Capital Expenditures (balance sheet, not P&L)

Gayrimenkul Amortismanı: Kurallar ve Strateji

Amortisman, gayrimenkul yatırımcılarına sunulan en değerli vergi avantajlarından biridir. Vergi sonrası getirileri en üst düzeye çıkarmak için kuralları ve bunları hızlandırma fırsatlarını anlamak çok önemlidir.

Doğrusal amortisman temelleri:

Kiralık konut mülkleri: Eşit amortisman yöntemi kullanılarak 27,5 yıl boyunca amortisman ayrılmıştır (ay ortası kuralı geçerlidir; ay ortasında hizmete giren bir mülk, ilk ayda yarım ay amortisman alır)
Ticari mülk: 39 yılda amortismana tabi tutulmuş
Arsa: Hiçbir zaman amortismana tabi tutulmaz — satın alma fiyatı, değerlendirilen değer oranlarına veya bir ekspertiz esasına göre arazi ve bina arasında dağıtılmalıdır

Satın alma fiyatının tahsisi örneği:

1.500.000$'a küçük bir apartman kompleksi satın alıyorsunuz. Değerlendirici, araziye 300.000 dolar, binaya ise 1.200.000 dolar değer biçiyor. Araziye 300.000 $ (amortisman olmadan) ve binaya 1.200.000 $ (27,5 yıllık amortisman) tahsis edin.

Yıllık amortisman: 1.200.000 ABD Doları ÷ 27,5 = yıllık 43.636 ABD Doları

Bileşen amortismanı (iyileştirmeler):

Sermaye iyileştirmeleri faydalı ömürlerine göre amortismana tabi tutulur:

Yeni HVAC sistemi: 15 yıl (IRS Rev. Proc. kılavuzu)
Yeni çatı: 39 yıl (yapısal bileşen)
Yeni halı: 5 yıl (kişisel mülkiyet)
Yeni cihazlar: 5 yıl
Arazi iyileştirmeleri (otopark, çevre düzenlemesi): 15 yıl

Maliyet ayrımı çalışmaları:

Maliyet ayrımı çalışması, bir binanın satın alma fiyatının veya iyileştirme maliyetlerinin bölümlerini 39 yıllık (ticari) veya 27,5 yıllık (konut) mülklerden daha kısa ömürlü kategorilere (genellikle 5 yıllık, 7 yıllık ve 15 yıllık mülkler) yeniden sınıflandırır. Bu ön yüklerdeki amortisman kesintileri önemli ölçüdedir.

Ticari bir mülk için tipik maliyet ayrımı sonuçları: Bina maliyetinin %20-30'u daha kısa ömürlü varlıklara yeniden sınıflandırılır. 5.000.000 ABD Doları tutarındaki bir binada bu, 1.000.000 ABD Doları ile 1.500.000 ABD Doları arasındaki amortismanı 39 yıllık amortismandan 5 veya 15 yıllık amortismana taşıyabilir; bu da ilk yıl kesintilerini önemli ölçüde artırır.

Maliyet ayrımı çalışmaları çoğu ticari mülk için 5.000 ila 20.000 ABD Doları arasındadır ve genellikle ilk yıl için 50.000 ila 200.000 ABD Doları üzerinde vergi avantajı sağlar. ROI genellikle herhangi bir ticari mülk edinimi veya önemli bir yenileme için ikna edicidir.

Bonus amortisman:

Vergi Kesintileri ve İstihdam Yasası uyarınca, ikramiye amortismanı kademeli olarak %100'den (2022) %80'e (2023), %60'a (2024), %40'tan (2025) %20'ye (2026) düşürülmektedir. Bonus amortisman, yeni edinilen kişisel mülkler ve arazi iyileştirmeleri için geçerlidir; bunlar, bir maliyet ayırma çalışmasının daha kısa ömürlü olarak tanımladığı bileşenlerdir. 2026'daki %20'lik ikramiye oranı, maliyet açısından ayrılmış bileşenler için hâlâ anlamlı bir hızlanma sağlıyor.

CAM Uzlaşması: Yıllık Ev Sahibi-Kiracı Alıştırması

Ortak Alan Bakımı (CAM) mutabakatı, yıl içinde gerçekleşen fiili CAM giderlerini, yıl boyunca kiracılara aylık olarak fatura edilen tahmini CAM ücretleriyle karşılaştırma ve aradaki farkı kapatma sürecidir.

CAM faturalandırmanın işleyiş şekli:

Çoğu ticari kiralamada kiracılar, temel kiraya ek olarak ortak alan maliyetlerinden (peyzaj düzenlemesi, otopark bakımı, HVAC ortak alanlarının inşası, güvenlik, yönetim ücretleri vb.) kendi orantılı paylarını öderler. Yıl boyunca kiracılar tahmini aylık CAM ücretlerini öderler. Yıl sonundan sonra fiili giderleri hesaplar ve tahminlerle karşılaştırırsınız; kiracıların ya ek CAM borcu vardır ya da kredi alırlar.

CAM mutabakatı hesaplaması:

Step 1: Determine total actual CAM expenses for the year
Step 2: Apply any CAM caps or exclusions per each lease
Step 3: Divide by gross leasable area (GLA) to get cost per square foot
Step 4: Multiply each tenant's share (square footage) to get their share of actual costs
Step 5: Compare to what each tenant actually paid (estimated billings)
Step 6: Bill for additional (or credit) the difference

İzlenecek kiralamaya özel CAM hükümleri:

CAM üst sınırı: Birçok kiracı, yıllık CAM artış üst sınırını müzakere eder (yılda %3-5). Her kiracının tavanını ayrı ayrı takip edin; 2019 bazındaki %5'lik bir üst sınır, 2022 bazındaki %5'lik bir üst sınırdan farklı bir tavan oluşturur.
Kontrol edilebilir ve kontrol edilemeyen harcamalar: Birçok kiralama işleminde yalnızca "kontrol edilebilir" harcamalar (yönetim ücretleri, sigorta, bakım) üst sınıra getirilirken, kontrol edilemeyen maliyetlerin (emlak vergileri, kamu hizmetleri) üst sınır olmadan aktarılmasına izin verilir.
İstisnalar: Yaygın CAM istisnaları arasında sermaye harcamaları, amortisman, belirli bir yüzdeyi aşan yönetim ücretleri, kiralama komisyonları ve diğer kiracıların alanlarına atfedilebilen maliyetler yer alır.

Yaygın CAM uzlaşma anlaşmazlıkları:

Kiracılar rutin olarak CAM uzlaşmalarına itiraz ederler. Ortak çekişme noktaları şunları içerir: yönetim ücretleri (bazı kiralamalar bunları hariç tutar; diğerleri brüt gelirlerin %3-5'ini oluşturur), işletme giderlerine uygunsuz bir şekilde dahil edilen sermaye harcamaları ve tahsis metodolojisi. Mutabakatınızı savunmak için her CAM gideri (faturalar, satıcı sözleşmeleri ve tahsis hesaplamaları) için ayrıntılı yedek belgeler bulundurun.

Güvenlik Mevduatı Muhasebesi ve Yasal Gereklilikler

Güvenlik mevduatı muhasebesi, mülk yönetiminin yasal olarak en çok düzenlenen yönlerinden biridir. ABD'nin neredeyse her eyaleti (ve uluslararası çoğu yargı bölgesi) ev sahiplerinin şunları yapmasını gerektirir:

Güvenlik mevduatlarını ayrı, özel banka hesaplarında tutun (işletme fonlarıyla karıştırılmadan)
Kiracılara depozitoların nerede tutulduğuna dair yazılı bildirimde bulunun
Mevduatlara faiz ödeyin (bazı eyaletlerde gereklidir: CA, CT, IL, MA, MD, NJ, NY ve diğerleri)
Kiranın sona ermesinden sonra belirli bir süre içinde (genellikle 14-30 gün) depozitoları, tüm kesintilerin ayrıntılı bir muhasebesiyle birlikte iade edin

Güvenlik mevduatlarının muhasebeleştirilmesi:

Bir güvenlik teminatı alındığında:

Borç Teminat Mevduatı Banka Hesabı (ayrı hesap)
Kredi Teminat Mevduatı Yükümlülüğü

Kiralama sonunda depozito iade edildiğinde (kesinti yapılmaz):

Borç Teminatı Mevduat Yükümlülüğü
Kredi Güvenlik Mevduat Banka Hesabı

Kesintiler yapıldığında:

Borç Güvencesi Mevduat Yükümlülüğü (tam mevduat)
Kredi Teminat Mevduat Banka Hesabı (kiracıya iade edilen tutar)
Kredi Tamir/Bakım Geliri veya Karşı Gider (kesinti tutarı)

Faiz getiren mevduat durumları:

Faiz gerektiren eyaletlerde, kiracı faizini yıllık olarak hesaplayıp ödeyin veya bunu mevduat bakiyesine uygulayın. Ortak oranlar: Massachusetts (yıllık %5 veya gerçek banka kuru), New Jersey (tasarruf hesabı oranına göre değişir), Illinois (yerel faiz oranı). Kiracının tahakkuk eden faizine ilişkin ayrı bir takip planı tutun.

ASC 842 Gayrimenkul Kiralama Muhasebesi

ASC 842 (15 Aralık 2022'den sonra başlayan mali yıllar itibarıyla tüm kuruluşlar için geçerlidir), kiralama işlemlerinin bilançoya kaydedilme şeklini temelden değiştirdi. Gayrimenkul şirketleri için bu, hem kiracı olarak imzaladığınız kira sözleşmelerini (ofis alanı, ekipman) hem de kiracılarınızın sizinle imzaladığı kira sözleşmelerini (kiralayan sizsiniz) etkiler.

Kiracı olarak (ofisler ve ekipmanlar için yer kiralarsınız):

Faaliyet kiralamalarının artık bilançoda şu şekilde muhasebeleştirilmesi gerekmektedir:

Kullanım hakkı (ROU) varlığı
Kira yükümlülüğü

ROU varlığı, kiralanan alanı kullanma hakkınızı temsil eder; Kira yükümlülüğü, kalan kira ödemelerinin bugünkü değerini temsil eder. Her ikisi de kiralama süresi boyunca amortisman ayırır. Gelir tablosu uygulamasında değişiklik yapılmamıştır; faaliyet kiralaması gideri hâlâ doğrusal olarak muhasebeleştirilmektedir.

Aylık 5.000 ABD Doları ödemeli (toplam 180.000 ABD Doları) 3 yıllık ofis kiralaması için:

Başlangıç ROU varlığı ve kiralama yükümlülüğü: yaklaşık 170.000$–175.000$ (artan borçlanma oranı kullanılarak ödemelerin bugünkü değeri)
Aylık: borç kiralama gideri 5.000 $, borç kiralama yükümlülüğü (ana kısım), kredi ROU varlığı (amortisman), kredi kiralama yükümlülüğü ödemesi

Kiralayan olarak (kiracılarınız sizden kiralıyor):

Kiraya verenler için, ASC 842 büyük ölçüde ön muhasebeye devam eder (ASC 840 kiraya veren kuralları büyük ölçüde değişmez). Faaliyet kiralamaları: Kira gelirini kiralama süresi boyunca doğrusal olarak muhasebeleştirin. Finansal kiralamalar (gayrimenkulde nadirdir - genellikle kiracının esasen tüm riskleri üstlendiği net kiralamalar): varlığı finansal tablo dışı bırakır ve bir kira alacağı olarak muhasebeleştirir.

Doğrusal kira tahakkuku:

Kira sözleşmenizde kira adımları olsa bile (1. yıl: 8.000 ABD Doları/ay, 2. yıl: 9.000 ABD Doları/ay, 3. yıl: 10.000 ABD Doları/ay), kira gelirini kira süresi boyunca doğrusal olarak muhasebeleştirin:

Toplam kira geliri: (8.000 ABD Doları × 12) + (9.000 ABD Doları × 12) + (10.000 ABD Doları × 12) = 324.000 ABD Doları Aylık sabit gelir: 324.000 ABD Doları ÷ 36 ay = 9.000 ABD Doları/ay

Fiili faturalar ile sabit gelir arasındaki fark için doğrusal bir kira alacağı (veya ertelenmiş kira) kaydedin.

1031 Benzeri Değişimler

1031 borsası (IRC Bölüm 1031), bir gayrimenkul yatırımcısının, gelirlerini belirli zaman çizelgeleri içerisinde "benzer türden" bir ikame mülke yeniden yatırarak, yatırım amaçlı gayrimenkul satışından elde edilen sermaye kazancı vergisini ertelemesine olanak tanır.

Kritik zaman çizelgeleri:

45 günlük tanımlama süresi: Satılan mülkün kapanış tarihinden itibaren, potansiyel ikame mülkleri yazılı olarak Nitelikli Aracınıza (QI) belirlemek için 45 takvim gününüz vardır. Bu son tarihi kaçırırsanız takas başarısız olur; sermaye kazancının tamamı satış yılında vergiye tabidir.
180 günlük değişim süresi: Satılan mülkün kapanış tarihinden itibaren, yeni mülkü kapatmak için 180 takvim gününüz vardır. 180 günlük süre ile 45 günlük tanımlama süresi eş zamanlı olarak yürütülür.

Nitelikli Aracı:

Bir QI (aynı zamanda uzlaşmacı veya değişim kolaylaştırıcısı olarak da adlandırılır), satış ve satın alma arasındaki değişim gelirlerini tutar. Fonları doğrudan alamazsınız; alırsanız yapıcı bir tahsilat gerçekleşir ve takas başarısız olur. QI kritik bir aracıdır; Önemli mali desteği ve bağlılığı olan birini seçin.

1031 değişiminin muhasebeleştirilmesi:

Temel muhasebe ilkesi: Yeni mülk, eski mülkün adil piyasa değerini değil, düzeltilmiş vergi matrahını alır. Bu ertelenmiş temel, saklı kazancı ileriye taşır.

Örnek:

Eski mülk: FMV 800.000 $, Düzeltilmiş bazda 300.000 $, 500.000 $ kazanç
Yeni mülk: 800.000 $ karşılığında satın alındı
Yeni mülkün vergi matrahı: 300.000 $ (orijinal esasa göre devam eder)
Gelecekteki amortisman: 800.000 $ esasına göre değil, 300.000 $ esasına göre hesaplanır

Bunun devam eden önemli vergi etkileri vardır; yeni mülkteki amortisman kesintileri, kademeli olarak satın aldığınız duruma göre önemli ölçüde daha düşüktür.

Kısmi 1031 değişimi (önyükleme):

Takas sırasında nakit veya benzeri olmayan bir mülk (bot) alırsanız - yenisinin daha ucuz olması nedeniyle veya bir miktar nakit alırsanız - bagaj, kazanç ölçüsünde vergiye tabidir. Alınan önyüklemeyi vergiye tabi olarak kaydedin ve önyüklemeye atfedilebilen kazancı hesaplayın.

Mülk Düzeyinde NOI ve Yatırımcı Raporlaması

Gayrimenkul yatırımcıları ve kredi verenler, mülk düzeyinde tutarlı, doğru finansal raporlamaya ihtiyaç duyar. Net Faaliyet Geliri (NOI) standart ölçüdür.

NOI hesaplaması:

NOI = Total Revenue (Rent + Reimbursements + Other)
    − Operating Expenses (Maintenance, Taxes, Insurance, Management, Utilities)
    (Excludes: mortgage payments, depreciation, capital expenditures, income taxes)

Kapitalizasyon oranı ve değeri:

Property Value = NOI ÷ Cap Rate

%6 üst sınır oranına sahip bir piyasada 120.000 $ NOI üreten bir mülkün zımni değeri 2.000.000 $'dır. NOI'deki değişiklikler mülk değerini doğrudan etkiler — 10.000 ABD Doları tutarındaki ek NOI, %6'lık üst sınırla 166.667 ABD Doları değerinde değer ekler. Yatırımcıların gider yönetimi ve doluluk konusuna bu kadar önem vermesinin nedeni budur.

Aylık yatırımcı raporlama paketi:

Her mülk için aylık olarak hazırlanın: Kira listesi (tüm kiracılar, kira koşulları, metrekare, aylık kira), Kâr ve zarar tablosu, Doluluk özeti, Temerrüt raporu, Bakım ve sermaye harcaması günlüğü ve Son 12 aylık NOI karşılaştırması.

Sıkça Sorulan Sorular

Gayrimenkul yatırımlarında nakit mi yoksa tahakkuk muhasebesi mi kullanılmalı?

Çoğu gayrimenkul işletmesi tahakkuk muhasebesini kullanır. GAAP uyumlu mali tablolar istiyorsanız (çoğu borç veren ve gelişmiş yatırımcılar tarafından istenir) tahakkuk esası gereklidir ve alacaklar, borçlar ve gelirin daha doğru bir resmini verir. Basit yalnızca kira geliri olan küçük ev sahipleri bazen basitlik ve vergi uyumu için nakit esasını kullanır, ancak birden fazla kiracısı, CAM mutabakatı veya yatırımcı raporlama gereklilikleri olan tüm kuruluşlar için tahakkuk esası şiddetle tavsiye edilir.

Kiracı iyileştirme ödeneklerini nasıl hesaba katabilirim?

Kiracı inşaatı için ev sahibi tarafından ödenen kiracı iyileştirme ödenekleri (TIA), kira teşvikleridir. ASC 842 uyarınca ev sahibi, TIA'yı ROU varlığını hesaplamak için kullanılan kira ödemelerinden bir kesinti olarak kaydeder ve kira alacaklarının ilk ölçümünü azaltır (finansal kiralamalar için) veya bunu kira gelirinde bir azalma olarak kaydeder (faaliyet kiralamaları için, kira süresi boyunca doğrusal olarak itfa edilir). Kiracı, TIA'yı ROU varlığındaki bir azalma olarak kaydeder ve bu azalmayı kiralama süresi boyunca itfa eder.

Kiralık bir mülkü kişisel kullanıma dönüştürmenin vergi sonuçları nelerdir?

Kiralık bir mülkü kişisel kullanıma dönüştürdüğünüzde, mülkün amortismanını durdurursunuz. Daha sonra satış yaparsanız, kazanç hesaplaması karmaşıktır: satış fiyatından düzeltilmiş esas (orijinal maliyet artı iyileştirmeler, daha az birikmiş amortisman) çıkarılarak elde edilen tutar. Daha önce düşülen amortisman %25 vergi oranıyla yeniden tahsil edilir (Bölüm 1250 yeniden tahsilat). Mülk, satıştan önceki 5 yılın 2'sinde birincil ikametgahınızsa, 250.000 ABD Doları/500.000 ABD Doları ev satışı hariç tutma hakkına sahip olabilirsiniz, ancak yalnızca kişisel kullanım dönemlerinde meydana gelen değer artışları için - kira süresi değer artışları hariç değildir.

Bir muhasebe sisteminde birden fazla mülkü nasıl izlerim?

Her gelir ve gider işlemini belirli bir mülkle etiketlemek için departman, sınıf veya proje kodlarını kullanın. Odoo, QuickBooks ve çoğu muhasebe platformunda buna "sınıf takibi" veya "proje/iş takibi" adı verilir. Mülk kodunu filtreleyerek mülk düzeyinde kar ve zarar tablolarını çalıştırın. Hesap planınız birleşik kalır; mülk boyutu, her mülk için ayrı defterler tutmaya gerek kalmadan mülk düzeyinde raporlama için ayrıntılı inceleme olanağı sağlar.

Onarım ile vergi açısından sermaye iyileştirmesi arasındaki fark nedir?

Onarımlar (hemen düşülebilir), yeni bir işlev eklemeden veya kullanım ömrünü önemli ölçüde uzatmadan bir mülkü orijinal durumuna geri getirir. Sermaye iyileştirmeleri (varlık ömrü boyunca amortismana tabi tutulur) yeni işlev ekler, faydalı ömrü önemli ölçüde uzatır veya mülkün değerini artırır. IRS maddi mülkiyet düzenlemeleri belirli testler sağlar: iyileştirme (Bir kusuru giderdi mi?), restorasyon (Yeni gibi bir duruma yeniden inşa edildi mi?) ve uyarlama (Mülkün yeni bir kullanıma uyarlanması mı?). Herhangi bir test karşılanırsa, bu bir sermaye iyileştirmesidir. Onarımlar için güvenli liman: Bina sistemi başına yıllık 10.000 ABD dolarının altındaki tutarlar (veya mülkün düzeltilmemiş esasının %2'si) derhal düşülebilir.

Gayrimenkul yönetim ücreti geliri, kira gelirinden nasıl farklı şekilde vergilendirilir?

Bir yönetim şirketi tarafından kazanılan mülk yönetim ücreti geliri, bireysel veya tek üyeli LLC tarafından kazanılması durumunda serbest meslek vergisine tabi olan olağan ticari gelirdir. Sahip olduğunuz mülklerden elde edilen kira geliri genellikle pasif gelirdir (IRC Bölüm 469(c)(7) uyarınca bir emlak profesyoneli olarak nitelendirilmediğiniz sürece - kişisel hizmetlerinizin %50'sinden fazlası gayrimenkul ticaretindedir ve gayrimenkul faaliyetlerinde yılda 750 saatten fazla performans sergilersiniz). Pasif kayıplar yalnızca pasif geliri dengeleyebilir, aktif/olağan kayıplar ise aktif geliri dengeleyebilir. Vergi muamelesinde yapı ve içerik son derece önemlidir.

Sonraki Adımlar

Gayrimenkul ve mülk yönetimi muhasebesi, varlık amortismanı, kira muhasebesi standartları, CAM mutabakat mekaniği, güvenlik mevduatı uyumluluğu ve 1031 borsaları gibi vergi avantajlı işlem yapılarında uzmanlık gerektirir. Portföyünüze eklenen her mülkle birlikte finansal karmaşıklık da artar.

ECOSIRE'nin muhasebe ekibi, tek mülk yatırımcılarından çok aileli portföy operatörlerine ve ticari mülk yöneticilerine kadar gayrimenkul ve mülk yönetimi muhasebe desteği sağlar. Defter tutma, aylık sahip raporlama, CAM mutabakatı hazırlığı, yıllık vergi paketi hazırlığı ve satın alma ve tasarruf desteği sağlıyoruz.

ECOSIRE Muhasebe Hizmetlerini Keşfedin ve gayrimenkul portföyünüzün güvenle büyümesi için ihtiyaç duyduğu finansal temeli oluşturmamıza izin verin.

Real Estate and Property Management Accounting